Tapu iptal ve tescil davası hangi durumlarda açılır?
Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı hallerde, kaydın düzeltilmesi için tapu iptal ve tescil davası açılır. Hukuki bir sebebe dayanmayan tescil yolsuz tescildir ve hak sahibi bu kaydın düzeltilmesini isteyebilir (TMK m.1025).
- Mirastan mal kaçırma amaçlı muvazaalı devirler (muris muvazaası)
- Vekâletin kötüye kullanılmasıyla yapılan satışlar
- Ehliyetsizlik veya irade sakatlığı içeren işlemler
- Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerinden doğan tescil talepleri
Gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi davası nasıl işler?
Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar ortaklığı sona erdirme konusunda anlaşamazsa, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılır. Mahkeme, mümkünse malın aynen bölünmesine, değilse satışa çıkarılarak bedelin paylaştırılmasına karar verir (TMK m.699).
1 Eylül 2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Gayrimenkul kiralarında kiracı hangi durumlarda tahliye edilebilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye ancak kanunda sayılan sebeplere dayanılarak istenebilir. Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:
- Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi
- Esaslı onarım, yeniden inşa veya imar gereği
- Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)
- Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar
- Yazılı tahliye taahhüdü
- On yıllık uzama süresinin sona ermesi
Kira bedelinin tespiti ve artış oranı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira yılı için kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344). Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise yeni kira bedeli hâkim tarafından emsal kiralar ve hakkaniyet dikkate alınarak belirlenir.
Kira bedelinin tespiti ve kiraya ilişkin diğer uyuşmazlıklarda da 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir.
Kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıkları
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; ortak giderlere katılım, yönetim, kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve ortak alanların kullanımı gibi konuları düzenler. Komşuluk hukukundan doğan taşkın kullanım uyuşmazlıkları ise Türk Medeni Kanunu’nun 737. maddesi kapsamında ele alınır.
Gayrimenkulün işgali: ecrimisil, el atmanın önlenmesi ve geçit hakkı
Bir taşınmazın malikin rızası olmadan kullanılması halinde, haksız işgalin sona erdirilmesi için el atmanın önlenmesi davası, kullanım bedeli için ise ecrimisil davası açılabilir. Genel yola yeterli bağlantısı bulunmayan taşınmazlar için zorunlu geçit hakkı talep edilebilir (TMK m.747).
Ankara’daki gayrimenkul davaları hangi mahkemede açılır?
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, örneğin tapu iptal ve tescil, el atmanın önlenmesi ve ortaklığın giderilmesi davalarında, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Ankara’da bulunan bir taşınmaz için bu davalar, davacı başka bir şehirde yaşasa da Ankara mahkemelerinde açılır.
Kira bedelinin tespiti ve tahliye gibi kira uyuşmazlıkları ise kural olarak sulh hukuk mahkemelerinde görülür; dava öncesinde zorunlu arabuluculuk aşaması tamamlanmalıdır.
Kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm süreçlerinde riskli yapı tespiti, malikler arasındaki karar alma usulü ve yüklenici ile yapılan sözleşmeler hukuki inceleme gerektirir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim süresi, gecikme cezası ve bağımsız bölüm paylaşımı açık biçimde düzenlenmelidir.
Son güncelleme: 22 Ekim 2026. Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve içtihatlar değişebilir. Somut durumunuz için hukuki değerlendirme alınız.
