Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kanunla güçlü biçimde korunur. Kiraya veren, kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak ve çoğu zaman kısa sürelere uyarak tahliye ettirebilir. Sürelerin kaçırılması, tahliye hakkının o kira dönemi için kaybedilmesi sonucunu doğurabilir.
Bu yazıda başlıca tahliye sebeplerini ve bunlara bağlı süreleri ele alıyoruz. Kira, tapu ve kat mülkiyetine ilişkin diğer konular için gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Sözleşme süresinin bitmesi tahliye sebebi midir?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347).
On yıllık uzama süresi dolduğunda ne olur?
On yıllık uzama süresi sona erdiğinde, kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347).
Örneğin beş yıllık bir sözleşmede on yıllık uzama süresi, sözleşmenin bitiminden itibaren işlemeye başlar. Bildirimin yazılı yapılması ve süresinde tebliğ edildiğinin ispatlanabilmesi önemlidir.
Kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliye
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma gereksinimi varsa tahliye isteyebilir (TBK m.350). Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
Dava, belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Gereksinim nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355). Bu kurala aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye
Kiralananı sonradan edinen yeni malik de gereksinim nedeniyle tahliye isteyebilir. Bunun için edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi ve altı ay sonra dava açması gerekir (TBK m.351).
Tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt etmiş ve bu tarihte boşaltmamışsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak tahliye isteyebilir (TBK m.352).
Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılmasıdır. Taahhüdün, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması geçerlilik bakımından önemlidir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren tahliye davası açabilir (TBK m.352). Dava, kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)
Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren yazılı olarak ödeme için süre verir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür (TBK m.315). Temerrüt nedeniyle tahliye, icra takibi yoluyla da istenebilir.
Tahliye sebepleri ve süreler bir bakışta
| Tahliye sebebi | Süre | Yol | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Tahliye taahhüdü | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay | İcra veya dava | TBK m.352 |
| İki haklı ihtar | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay | Dava | TBK m.352 |
| Kiraya verenin gereksinimi | Sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 ay | Dava | TBK m.350 |
| Yeni malikin gereksinimi | 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava | Dava | TBK m.351 |
| On yıllık uzama süresi | Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim | Bildirim, gerekirse dava | TBK m.347 |
| Kira bedelinin ödenmemesi | En az 30 günlük ödeme süresi | İcra veya dava | TBK m.315 |
Tablodaki süreler kaçırılırsa, ilgili tahliye sebebi o kira dönemi için kullanılamayabilir. Bu nedenle süreler, sözleşme yapıldığı anda takvime işlenmelidir.
Tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Kiralananın tahliyesine ilişkin davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Dava, kural olarak davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesinde veya sözleşmenin ifa edileceği yer olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir. Ankara’daki bir konut veya işyeri için tahliye davası Ankara sulh hukuk mahkemelerinde açılabilir.
Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanmış olması gerekir; arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenir.
İcra yoluyla tahliye nasıl işler?
Bazı durumlarda tahliye, dava açmadan icra dairesi aracılığıyla da istenebilir:
- Kira bedelinin ödenmemesi: Kiraya veren, ödenmeyen kira için icra takibi başlatır ve ödeme emrinde kiracıya ödeme süresi verilir. Süre içinde ödeme yapılmaz ve itiraz da edilmezse, icra mahkemesinden tahliye istenebilir.
- Tahliye taahhüdü: Geçerli bir yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak icra dairesinden tahliye emri gönderilmesi istenebilir. Kiracı itiraz ederse uyuşmazlık icra mahkemesinde incelenir.
İcra yoluyla tahliyede de sürelere uyulması gerekir; tahliye taahhüdüne dayanan takip, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde başlatılmalıdır.
Kiracı olarak haklarınız nelerdir?
Tahliye talebiyle karşılaşan kiracı, öncelikle talebin dayandığı sebebin kanunda sayılan sebeplerden olup olmadığını ve sürelere uyulup uyulmadığını kontrol etmelidir. Sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir.
Gereksinim iddiasının gerçek ve samimi olmaması, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılmış olması veya ihtarların haklı olmaması, davada ileri sürülebilecek başlıca savunmalardır. Gereksinim nedeniyle tahliye edilen kiracı, taşınmazın üç yıl içinde başkasına kiralanması halinde tazminat isteyebilir.
Kira artışına itiraz tahliye sebebi midir?
Hayır. Kiracının kira artış talebini kabul etmemesi, tek başına tahliye sebebi değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını aşamaz (TBK m.344).
Taraflar artış konusunda anlaşamazsa kiraya veren, kira bedelinin tespiti davası açabilir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde hâkim, yeni kira bedelini emsal kiraları ve hakkaniyeti dikkate alarak belirler. Kira bedelinin tespiti ve diğer kira uyuşmazlıkları için Ankara gayrimenkul avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Tahliye davasına hazırlanırken hangi belgeler gerekir?
Kiraya veren veya kiracı, tahliye uyuşmazlığında aşağıdaki belgeleri bir araya getirmelidir:
- Kira sözleşmesi ve varsa ekleri
- Noter aracılığıyla gönderilen ihtarnameler ve tebliğ şerhleri
- Kira ödemelerini gösteren banka kayıtları
- Tahliye taahhüdü ve kiralananın teslim tarihini gösteren belgeler
- Tapu kaydı; yeni malik söz konusuysa edinme tarihini gösteren belgeler
- Gereksinim iddiasında, gereksinimin gerçek ve samimi olduğunu gösteren belgeler
Tahliye için arabuluculuk zorunlu mu?
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabulucuya başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ise saklıdır.
Sürelerin takibi
Tahliye davalarında haklı olmak tek başına yeterli değildir; sebebe göre değişen bir aylık, üç aylık veya altı aylık sürelere uyulması gerekir. Sözleşme tarihleri, bildirimler ve ihtarlar baştan bir takvime bağlanmalıdır. Kira uyuşmazlığınızla ilgili değerlendirme için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
