При аренде жилых и крытых коммерческих помещений арендатор пользуется сильной защитой закона. Арендодатель может добиться выселения арендатора только на одном из оснований, предусмотренных законом, и, как правило, с соблюдением коротких сроков. Пропуск сроков может привести к утрате права на выселение в данном арендном периоде.
В этой статье мы рассматриваем главные основания выселения и связанные с ними сроки. Другие вопросы, касающиеся аренды, права собственности на недвижимость (тапу) и собственности на помещения в многоквартирных домах, освещены на нашей странице о праве недвижимости.
Является ли окончание срока договора основанием для выселения?
Нет. При аренде жилых и крытых коммерческих помещений срочный договор продлевается на тех же условиях на один год, если арендатор не уведомит о его прекращении не позднее чем за пятнадцать дней до окончания срока. Арендодатель же не может расторгнуть договор, ссылаясь на истечение его срока (ст. 347 Кодекса обязательств Турции).
Что происходит по истечении десятилетнего срока продления?
По истечении десятилетнего срока продления арендодатель может расторгнуть договор без указания каких-либо причин при условии, что направит уведомление не позднее чем за три месяца до окончания каждого последующего года продления (ст. 347 TBK).
Например, при договоре сроком на пять лет десятилетний срок продления начинает течь с момента окончания договора. Важно, чтобы уведомление было направлено в письменной форме и чтобы можно было доказать его своевременное вручение.
Выселение в связи с потребностью арендодателя
Арендодатель может потребовать выселения, если у него самого, его супруга, потомков, предков или иных лиц, которых он обязан содержать по закону, есть потребность в использовании арендованного помещения в качестве жилья или для ведения деятельности (ст. 350 TBK). Потребность должна быть реальной, добросовестной и настоятельной.
По срочным договорам иск должен быть подан в течение одного месяца с момента окончания срока договора, по бессрочным — с даты, определённой с соблюдением периода расторжения и срока уведомления.
Недвижимость, освобождённая в связи с потребностью, без уважительной причины не может быть сдана в аренду никому, кроме прежнего арендатора, до истечения трёх лет (ст. 355 TBK). Арендодатель, нарушивший это правило, обязан выплатить прежнему арендатору компенсацию.
Выселение в связи с потребностью нового собственника
Новый собственник, приобретший арендованное помещение позднее, также может потребовать выселения в связи с потребностью. Для этого он должен в течение одного месяца с даты приобретения письменно уведомить арендатора и подать иск по истечении шести месяцев (ст. 351 TBK).
Выселение на основании обязательства об освобождении помещения
Если арендатор после передачи ему помещения письменно обязался освободить его к определённой дате и не сделал этого, арендодатель в течение одного месяца с обещанной даты может потребовать выселения, обратившись в исполнительное ведомство или подав иск (ст. 352 TBK).
На практике чаще всего проблема возникает, когда обязательство подписывается одновременно с договором аренды. Для действительности обязательства важно, чтобы оно было дано после передачи помещения.
Выселение на основании двух обоснованных предупреждений
Если в течение одного года аренды арендатор из-за неуплаты арендной платы дал повод для того, чтобы ему в письменной форме были направлены два обоснованных предупреждения, арендодатель может подать иск о выселении (ст. 352 TBK). Иск должен быть подан в течение одного месяца с момента окончания срока аренды, а при аренде сроком более одного года — с момента окончания того года аренды, в котором были сделаны предупреждения.
Неуплата арендной платы (просрочка)
Если арендатор не вносит арендную плату, арендодатель письменно предоставляет ему срок для оплаты и уведомляет, что при неуплате в этот срок договор будет расторгнут. При аренде жилых и крытых коммерческих помещений этот срок составляет не менее тридцати дней (ст. 315 TBK). Выселения в связи с просрочкой можно требовать и в порядке исполнительного производства.
Основания выселения и сроки: краткий обзор
| Основание выселения | Срок | Порядок | Норма закона |
|---|---|---|---|
| Обязательство об освобождении помещения | 1 месяц с обещанной даты | Исполнительное производство или иск | ст. 352 TBK |
| Два обоснованных предупреждения | 1 месяц с окончания года аренды | Иск | ст. 352 TBK |
| Потребность арендодателя | 1 месяц с окончания срока договора | Иск | ст. 350 TBK |
| Потребность нового собственника | Уведомление в течение 1 месяца, иск через 6 месяцев | Иск | ст. 351 TBK |
| Десятилетний срок продления | Уведомление не позднее чем за 3 месяца до окончания года продления | Уведомление, при необходимости иск | ст. 347 TBK |
| Неуплата арендной платы | Срок для оплаты не менее 30 дней | Исполнительное производство или иск | ст. 315 TBK |
Если указанные в таблице сроки пропущены, соответствующее основание выселения может оказаться неприменимым в данном арендном периоде. Поэтому сроки следует вносить в календарь сразу при заключении договора.
В каком суде подаётся иск о выселении?
Иски о выселении из арендованного помещения рассматриваются мировым гражданским судом. Иск, как правило, может быть подан в суд по месту жительства ответчика-арендатора или в суд по месту исполнения договора, то есть по месту нахождения недвижимости. Иск о выселении из жилого или коммерческого помещения в Анкаре может быть подан в мировые гражданские суды Анкары.
Перед подачей иска должна быть завершена обязательная медиация; итоговый протокол медиации прилагается к исковому заявлению.
Как происходит выселение в исполнительном порядке?
В некоторых случаях выселения можно требовать и без подачи иска — через исполнительное ведомство:
- Неуплата арендной платы: арендодатель возбуждает исполнительное производство по неуплаченной арендной плате, и в платёжном предписании арендатору предоставляется срок для оплаты. Если в этот срок оплата не произведена и возражение не подано, выселения можно требовать в суде по исполнительным делам.
- Обязательство об освобождении помещения: на основании действительного письменного обязательства об освобождении помещения можно потребовать, чтобы исполнительное ведомство направило арендатору предписание о выселении. Если арендатор подаст возражение, спор рассматривается судом по исполнительным делам.
При выселении в исполнительном порядке также необходимо соблюдать сроки: исполнительное производство на основании обязательства об освобождении помещения должно быть возбуждено в течение одного месяца с обещанной даты.
Какие права есть у арендатора?
Арендатор, получивший требование о выселении, прежде всего должен проверить, относится ли основание требования к предусмотренным законом и соблюдены ли сроки. Окончание срока договора само по себе не является основанием для выселения.
Основные возражения, которые можно заявить в суде, — отсутствие реальной и добросовестной потребности, подписание обязательства об освобождении помещения одновременно с договором аренды или необоснованность предупреждений. Арендатор, выселенный в связи с потребностью, может потребовать компенсацию, если недвижимость в течение трёх лет будет сдана в аренду другому лицу.
Является ли несогласие с повышением арендной платы основанием для выселения?
Нет. Несогласие арендатора с требованием о повышении арендной платы само по себе не является основанием для выселения. При аренде жилых и крытых коммерческих помещений повышение не может превышать изменения индекса потребительских цен за предыдущий год аренды, рассчитанного как среднее за двенадцать месяцев (ст. 344 TBK).
Если стороны не могут договориться о повышении, арендодатель может подать иск об определении размера арендной платы. Если арендные отношения длятся более пяти лет, судья определяет новый размер арендной платы с учётом аналогичных арендных ставок и принципа справедливости. По вопросам определения арендной платы и иным арендным спорам см. раздел Адвокат по недвижимости в Анкаре.
Какие документы нужны при подготовке к иску о выселении?
Арендодателю или арендатору в споре о выселении следует собрать следующие документы:
- Договор аренды и приложения к нему, если они есть
- Предупреждения, направленные через нотариуса, и отметки об их вручении
- Банковские выписки, подтверждающие внесение арендной платы
- Обязательство об освобождении помещения и документы, подтверждающие дату передачи помещения
- Выписка из реестра недвижимости (тапу); если речь идёт о новом собственнике — документы, подтверждающие дату приобретения
- При ссылке на потребность — документы, подтверждающие, что потребность реальна и добросовестна
Обязательна ли медиация для выселения?
С 1 сентября 2023 года по спорам, вытекающим из отношений аренды, обращение к медиатору до подачи иска обязательно. С момента обращения к медиатору до даты составления итогового протокола пресекательные сроки не текут. При этом положения о выселении в порядке исполнительного производства без судебного решения не затрагиваются.
Контроль сроков
В делах о выселении одной правоты недостаточно: необходимо соблюдать сроки — один месяц, три месяца или шесть месяцев в зависимости от основания. Даты договора, уведомления и предупреждения следует с самого начала внести в календарь. Для оценки вашего арендного спора свяжитесь с нами.
