При аренде жилых и крытых коммерческих помещений максимальное повышение платы за продлённый год аренды равно изменению среднего за двенадцать месяцев индекса потребительских цен (ИПЦ) за предыдущий год аренды (ст. 344 Кодекса обязательств Турции). Временное ограничение в 25% для жилья прекратило действие 1 июля 2024 года. Если стороны не договорились о новой плате, её размер определяется по иску об определении арендной платы в мировом суде по гражданским делам; до подачи иска обращение к медиатору обязательно.
В этой статье мы рассматриваем законный предел повышения, порядок определения платы в арендных отношениях продолжительностью более пяти лет, аренду в иностранной валюте, а также сроки и процедуру иска об определении арендной платы. Другие вопросы аренды и прав на недвижимость (тапу) освещены на нашей странице о праве недвижимости.
Как определяется законный предел повышения арендной платы?
Согласно Кодексу обязательств Турции, соглашения сторон о размере арендной платы на продлённые периоды аренды действительны при условии, что повышение не превышает изменения среднего за двенадцать месяцев индекса потребительских цен (ИПЦ) за предыдущий год аренды (ч. 1 ст. 344 TBK). Это правило применяется и к договорам аренды сроком более одного года.
Последствия этой нормы можно кратко изложить так:
- Даже если в договоре указан более высокий процент повышения, часть, превышающая предел, недействительна.
- Стороны вправе свободно договориться о проценте ниже предела.
- Если стороны вообще не договорились, новую плату по справедливости определяет судья с учётом состояния помещения и без превышения того же предела (ч. 2 ст. 344 TBK).
На практике применяется опубликованное TÜİK изменение среднего за двенадцать месяцев ИПЦ за месяц, предшествующий месяцу продления года аренды. Гипотетический пример: если арендная плата составляет 20 000 TL в месяц, а соответствующий показатель равен 30%, максимальная плата, которую можно потребовать на новый год аренды, составит 26 000 TL. Поскольку фактический показатель меняется ежемесячно, расчёт нужно делать для месяца, в котором продлевается ваш договор.
Применяется ли ещё ограничение в 25%?
Нет. В период высокой инфляции законодатель ввёл два временных положения только для аренды жилья. Временная статья, добавленная Законом № 7409, ограничила повышение 25% для периодов аренды, продлённых с 11 июня 2022 года по 1 июля 2023 года (временная ст. 1 TBK). Вторая временная статья, добавленная Законом № 7456, применяла то же ограничение к периодам, продлённым со 2 июля 2023 года по 1 июля 2024 года (временная ст. 2 TBK).
Для периодов аренды, продлённых после 1 июля 2024 года, вновь действует только предел по ИПЦ. По состоянию на октябрь 2026 года, когда готовилась эта статья, нового временного ограничения в Кодексе обязательств нет. Поскольку законодательство об аренде в последние годы часто менялось, перед повышением платы рекомендуется проверить действующий текст на mevzuat.gov.tr.
Есть ли разница между арендой жилья и крытых коммерческих помещений?
Статья 344 TBK применяется ко всем договорам аренды жилых и крытых коммерческих помещений (ст. 339 TBK). Основные различия между ними таковы:
| Вид аренды | Предел повышения | Примечание |
|---|---|---|
| Жильё | Среднее за двенадцать месяцев значение ИПЦ за предыдущий год аренды | К периодам, продлённым с 11.06.2022 по 01.07.2024, применялось временное ограничение в 25% |
| Крытые коммерческие помещения | Среднее за двенадцать месяцев значение ИПЦ за предыдущий год аренды | Временное ограничение в 25% к коммерческим помещениям не применялось |
| Аренда в иностранной валюте | Изменения не допускаются в течение пяти лет | По истечении пяти лет плату определяет судья (ч. 4 ст. 344 TBK) |
| Арендные отношения свыше пяти лет | Судья определяет плату по справедливости | Сопоставимые ставки и ИПЦ учитываются в совокупности (ч. 3 ст. 344 TBK) |
При аренде коммерческих помещений, где арендатором является коммерсант или юридическое лицо, ст. 344 TBK в силу временной ст. 2 Закона № 6217 не применялась в течение восьми лет с 1 июля 2012 года. Этот срок истёк в 2020 году, поэтому сейчас тот же предел действует и для таких помещений. Указанные нормы не применяются к помещениям, по своему характеру предназначенным для временного использования и сдаваемым на срок шесть месяцев и менее (ч. 1 ст. 339 TBK).
Как определяется плата в арендных отношениях свыше пяти лет?
По договорам сроком более пяти лет или продлённым после пяти лет, а также по окончании каждого последующего пятилетнего периода плату на новый год аренды определяет судья. Судья устанавливает справедливую плату с учётом изменения ИПЦ, состояния помещения и сопоставимых арендных ставок (ч. 3 ст. 344 TBK). Это правило применяется независимо от того, есть ли между сторонами соглашение о повышении.
Эта норма позволяет привести в соответствие с рынком плату по длительным договорам, которая значительно отстала от рыночного уровня. Однако арендодатель не может установить плату в одностороннем порядке; если соглашение не достигнуто, необходимо подать иск об определении арендной платы. В последующие годы аренды установленная судом плата вновь повышается в пределах ИПЦ.
В практике Кассационного суда Турции (Yargıtay) пятилетний срок, как правило, исчисляется с начала арендных отношений с тем же арендатором; переоформление договора между теми же сторонами само по себе не запускает срок заново. При использовании сопоставимых ставок применяется справедливое снижение с учётом того, что нынешний арендатор находится не в том же положении, что новый.
Можно ли установить арендную плату в иностранной валюте?
Согласно Коммюнике к Постановлению № 32, лица, проживающие в Турции, не могут устанавливать в иностранной валюте или с привязкой к ней цену договоров аренды недвижимости между собой, включая жилые и крытые коммерческие помещения (ч. 2 ст. 8 Коммюнике № 2008-32/34). Исключение составляют договоры, в которых арендатором является проживающее в Турции лицо, не имеющее турецкого гражданства: в таких договорах плату можно установить в валюте (ч. 3 ст. 8). Если одна из сторон не проживает в Турции, договор под этот запрет вообще не подпадает.
Если плата правомерно установлена в иностранной валюте, до истечения пяти лет размер платы изменить нельзя (ч. 4 ст. 344 TBK). Если в этот период чрезвычайное изменение обстоятельств серьёзно нарушит баланс договора, сохраняют силу положения о чрезмерной затруднительности исполнения (ст. 138 TBK). По истечении пяти лет новую плату определяет судья с учётом в том числе изменения стоимости иностранной валюты.
Кто и когда подаёт иск об определении арендной платы?
Иск об определении размера арендной платы можно подать в любое время (ч. 1 ст. 345 TBK). Обычно его подаёт арендодатель; арендатор также может потребовать определения платы. Важнее всего то, с какой даты будет применяться установленная судом плата:
| Ситуация | Срок | С какого момента применяется установленная судом плата? | Норма закона |
|---|---|---|---|
| Иск подан до начала нового периода | Не позднее чем за 30 дней до начала нового периода | С начала нового периода аренды | ч. 2 ст. 345 TBK |
| Арендодатель письменно уведомил о повышении | Уведомление не позднее чем за 30 дней до нового периода, иск до окончания нового периода | С начала нового периода аренды | ч. 2 ст. 345 TBK |
| В договоре есть условие о повышении | Иск до окончания нового периода аренды | С начала нового периода аренды | ч. 3 ст. 345 TBK |
| Ни одно из этих условий не соблюдено | Иск можно подать в любое время | Как правило, с периода аренды, следующего за подачей иска | ч. 1 ст. 345 TBK |
| Обязательная медиация | Медиатор завершает процедуру в течение 3 недель (продление не более чем на 1 неделю) | В этот период пресекательные сроки не текут | ст. 18/A Закона № 6325 |
Для доказывания тридцатидневного срока важно направить письменное уведомление через нотариуса и документально подтвердить дату его вручения. Поскольку стадия медиации обязательна, спорным может быть вопрос, сохраняется ли тридцатидневный срок одним лишь обращением к медиатору. Поэтому самый надёжный путь — вручить арендатору письменное уведомление не позднее чем за тридцать дней до начала нового периода.
Как проходит обязательная досудебная медиация?
После изменений, внесённых Законом № 7445, с 1 сентября 2023 года по спорам, вытекающим из отношений аренды, обращение к медиатору до подачи иска является обязательным процессуальным условием (ст. 18/B Закона № 6325 о медиации в гражданских спорах). Положения о выселении в порядке исполнительного производства без судебного решения (ilamsız icra) из этого правила исключены.
Заявление подаётся в бюро медиации по месту нахождения суда, компетентного рассматривать спор с учётом его предмета. С момента обращения к медиатору до даты составления итогового протокола течение срока исковой давности приостанавливается, а пресекательные сроки не текут (ч. 15 ст. 18/A). Если соглашение не достигнуто, итоговый протокол прилагается к исковому заявлению; иск, поданный вообще без обращения к медиатору, отклоняется по процессуальным основаниям (ч. 2 ст. 18/A).
Если одна из сторон без уважительной причины не явится на первую встречу, она несёт половину судебных расходов, подлежащих оплате другой стороной, даже если выиграет дело полностью или частично (ч. 11 ст. 18/A). Если соглашение достигнуто, получение в мировом суде по гражданским делам отметки об исполнимости соглашения обязательно (ч. 3 ст. 18/B).
Какой суд рассматривает иск об определении арендной платы?
Все споры, вытекающие из отношений аренды, независимо от цены иска рассматриваются мировым судом по гражданским делам (п. «a» ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса Турции (HMK)). Иск можно подать в суд по месту жительства ответчика или в суд по месту исполнения договора, то есть по месту нахождения недвижимости (ст. 6 и 10 HMK). В отношении жилья или коммерческого помещения в Анкаре иск об определении арендной платы можно подать в мировые суды по гражданским делам Анкары.
Как суд определяет размер арендной платы?
Как правило, суд назначает экспертизу (ст. 266 HMK). Назначенный судом эксперт, при необходимости с выездом на место, изучает расположение, площадь, возраст и характеристики помещения и сравнивает арендную плату за аналогичные объекты в том же районе. Стороны могут представить собственные сопоставимые договоры аренды вместе с исковым заявлением и отзывом на иск.
Важно, чтобы аналоги действительно были сопоставимы: договоры на объекты иной площади, иного назначения или с сильно отличающейся датой не дают надёжного сравнения. В арендных отношениях свыше пяти лет суд, определив сопоставимую ставку, применяет справедливое снижение и устанавливает новую плату с учётом также изменения ИПЦ.
Является ли отказ от повышения основанием для выселения?
Нет. Отказ арендатора принять требование о повышении сам по себе не является основанием для выселения; в такой ситуации можно подать иск об определении арендной платы. Однако если арендатор не платит текущую или установленную судом плату, могут применяться правила о просрочке. Об основаниях выселения и связанных с ними сроках читайте в нашей статье «Как выселить арендатора».
Какие документы подготовить?
В споре о размере арендной платы важны следующие документы:
- Договор аренды и последующие дополнительные соглашения, если они есть
- Банковские выписки, подтверждающие оплату аренды
- Уведомление о повышении, направленное через нотариуса, и отметка о его вручении
- Сопоставимые договоры аренды или объявления об аренде аналогичных объектов в том же районе
- Выписка из земельного кадастра (тапу) и документы о характеристиках помещения
- Итоговый протокол медиации
До начала года аренды
Самая частая ошибка в спорах об арендной плате — пропуск тридцатидневного срока. Если заранее определить дату начала года аренды, применимый показатель ИПЦ и момент, когда арендным отношениям исполнится пять лет, последующие шаги будут проще и для арендодателя, и для арендатора. Для оценки вашей ситуации свяжитесь с нашим бюро.
