Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira yılı için yapılabilecek en yüksek artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır (TBK m.344). Konutlar için uygulanan yüzde 25’lik geçici sınır 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Taraflar yeni bedel üzerinde anlaşamazsa kira bedeli, sulh hukuk mahkemesinde açılan kira tespit davasıyla belirlenir; dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Bu yazıda yasal artış sınırını, beş yılı aşan kira ilişkilerinde bedelin nasıl belirlendiğini, döviz cinsinden kirayı ve kira tespit davasının süre ve usulünü ele alıyoruz. Kira ve tapuya ilişkin diğer konular için gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Yasal kira artış oranı nasıl belirlenir?
Türk Borçlar Kanunu’na göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1). Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Bu hükmün sonuçları şöyle özetlenebilir:
- Sözleşmede daha yüksek bir artış oranı yazsa bile, sınırı aşan kısım geçerli olmaz.
- Taraflar sınırın altında bir oran üzerinde serbestçe anlaşabilir.
- Taraflar hiç anlaşmamışsa yeni bedeli hâkim, aynı sınırı aşmamak üzere kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete göre belirler (TBK m.344/2).
Uygulamada, kira yılının yenilendiği aydan önceki ay için TÜİK’in açıkladığı on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı esas alınır. Varsayımsal bir örnek vermek gerekirse: aylık kira 20.000 TL ve ilgili oran yüzde 30 ise, yeni kira yılında istenebilecek en yüksek bedel 26.000 TL’dir. Gerçek oran her ay değiştiği için hesaplamayı sözleşmenizin yenilendiği aya göre yapmanız gerekir.
Yüzde 25 sınırı hâlâ uygulanıyor mu?
Hayır. Yüksek enflasyon döneminde kanun koyucu, yalnızca konut kiraları için iki geçici düzenleme yapmıştır. 7409 sayılı Kanunla eklenen geçici madde, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenen kira dönemleri için artışı yüzde 25 ile sınırlamıştır (TBK geçici m.1). 7456 sayılı Kanunla eklenen ikinci geçici madde ise aynı sınırı 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemlere uygulamıştır (TBK geçici m.2).
1 Temmuz 2024’ten sonra yenilenen kira dönemlerinde yeniden yalnızca TÜFE sınırı geçerlidir. Bu yazının hazırlandığı Ekim 2026 itibarıyla Borçlar Kanunu’nda yeni bir geçici sınır bulunmamaktadır. Kira mevzuatı son yıllarda sık değiştiğinden, artış yapmadan önce yürürlükteki metni mevzuat.gov.tr üzerinden kontrol etmeniz önerilir.
Konut ve çatılı işyeri kiraları arasında fark var mı?
TBK m.344, konut ve çatılı işyeri kiralarının tamamına uygulanır (TBK m.339). İki tür arasındaki başlıca farklar şunlardır:
| Kira türü | Artış sınırı | Not |
|---|---|---|
| Konut | Önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalaması | 11.06.2022–01.07.2024 arasında yenilenen dönemlerde yüzde 25 geçici sınırı uygulandı |
| Çatılı işyeri | Önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalaması | Yüzde 25 geçici sınırı işyerlerine uygulanmadı |
| Döviz cinsinden kira | Beş yıl boyunca değişiklik yapılamaz | Beş yıldan sonra hâkim belirler (TBK m.344/4) |
| Beş yılı aşan kira ilişkisi | Hâkim hakkaniyete göre belirler | Emsal kiralar ve TÜFE birlikte dikkate alınır (TBK m.344/3) |
Kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında TBK m.344, 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi uyarınca 1 Temmuz 2012’den itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmamıştı. Bu süre 2020’de dolduğundan bugün bu işyerlerinde de aynı sınır geçerlidir. Niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay veya daha kısa süreyle kiralanmasında ise bu hükümler uygulanmaz (TBK m.339/1).
Beş yılı aşan kira ilişkilerinde bedel nasıl belirlenir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılındaki bedel hâkim tarafından belirlenir. Hâkim; TÜFE’deki değişimi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir bedel tespit eder (TBK m.344/3). Bu kural, taraflar arasında bir artış anlaşması bulunup bulunmadığına bakılmaksızın uygulanır.
Bu hüküm, piyasa kirasının çok altında kalmış uzun süreli kiralarda bedelin güncellenmesini sağlar. Ancak kiraya veren bedeli tek taraflı olarak belirleyemez; anlaşma sağlanamazsa kira tespit davası açmak gerekir. Mahkemece belirlenen bedel, sonraki kira yıllarında yine TÜFE sınırına göre artırılır.
Yargıtay uygulamasında beş yıllık süre, kural olarak aynı kiracıyla süren kira ilişkisinin başlangıcından hesaplanır; aynı taraflar arasında sözleşmenin yeniden yazılması süreyi kendiliğinden yeniden başlatmaz. Emsal kiralar esas alınırken, mevcut kiracının yeni bir kiracıyla aynı konumda olmadığı gözetilerek hakkaniyet indirimi yapılır.
Kira bedeli döviz cinsinden belirlenebilir mi?
32 sayılı Karara ilişkin Tebliğ uyarınca, Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında yaptıkları konut ve çatılı işyeri dahil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde bedeli döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştıramaz (Tebliğ No: 2008-32/34 m.8/2). Türk vatandaşı olmayan ve Türkiye’de yerleşik bulunan kişilerin kiracı olduğu sözleşmeler ise bu yasağın istisnasıdır; bu sözleşmelerde bedel döviz cinsinden belirlenebilir (m.8/3). Taraflardan biri Türkiye’de yerleşik değilse sözleşme zaten bu yasağın kapsamına girmez.
Kira bedeli geçerli biçimde döviz olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (TBK m.344/4). Bu dönemde olağanüstü bir değişiklik sözleşme dengesini ağır biçimde bozarsa aşırı ifa güçlüğü hükümleri saklıdır (TBK m.138). Beş yıldan sonra ise yeni bedel, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenir.
Kira tespit davasını kim, ne zaman açar?
Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir (TBK m.345/1). Davayı çoğunlukla kiraya veren açar; kiracı da kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir. Asıl önemli olan, mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağıdır:
| Durum | Ne zamana kadar | Belirlenen bedel ne zaman uygulanır? | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Dava yeni dönemden önce açıldı | Yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce | Yeni kira döneminin başından | TBK m.345/2 |
| Kiraya veren yazılı artış bildiriminde bulundu | Bildirim yeni dönemden en geç 30 gün önce, dava yeni dönem sonuna kadar | Yeni kira döneminin başından | TBK m.345/2 |
| Sözleşmede artış şartı var | Dava yeni kira döneminin sonuna kadar | Yeni kira döneminin başından | TBK m.345/3 |
| Bu koşulların hiçbiri yok | Dava her zaman açılabilir | Kural olarak davayı izleyen kira döneminden | TBK m.345/1 |
| Zorunlu arabuluculuk | Arabulucu 3 hafta içinde sonuçlandırır (en çok 1 hafta uzatılabilir) | Süre boyunca hak düşürücü süreler işlemez | 6325 s.K. m.18/A |
Yazılı bildirimin noter aracılığıyla gönderilmesi ve tebliğ tarihinin belgelenmesi, otuz günlük sürenin ispatı bakımından önemlidir. Arabuluculuk aşaması zorunlu olduğundan, otuz günlük sürenin yalnızca arabulucuya başvuruyla korunup korunmadığı tartışılabilir. Bu nedenle en güvenli yol, yazılı bildirimi yeni dönemden en az otuz gün önce kiracıya ulaştırmaktır.
Dava öncesi zorunlu arabuluculuk nasıl işler?
7445 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu kuralın dışındadır.
Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucuya başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez (m.18/A-15). Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir; arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir (m.18/A-2).
Taraflardan biri geçerli bir mazeret olmadan ilk toplantıya katılmazsa, davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (m.18/A-11). Anlaşma sağlanırsa düzenlenen belgeye sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (m.18/B-3).
Kira tespit davası hangi mahkemede görülür?
Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a). Dava, davalının yerleşim yeri mahkemesinde veya sözleşmenin ifa edileceği yer olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir (HMK m.6 ve m.10). Ankara’daki bir konut veya işyeri için kira tespit davası Ankara sulh hukuk mahkemelerinde açılabilir.
Mahkeme kira bedelini nasıl tespit eder?
Mahkeme kural olarak bilirkişi incelemesine başvurur (HMK m.266). Bilirkişi, gerektiğinde keşif yapılarak taşınmazın konumunu, büyüklüğünü, yaşını ve özelliklerini inceler; aynı bölgedeki benzer nitelikli taşınmazların kira bedellerini karşılaştırır. Taraflar, dava dilekçesi ve cevapla birlikte kendi emsal kira sözleşmelerini sunabilir.
Emsallerin karşılaştırılabilir olması önemlidir: farklı büyüklükteki, farklı kullanım amaçlı veya çok farklı tarihli sözleşmeler sağlıklı bir emsal oluşturmaz. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde mahkeme emsal bedeli belirledikten sonra hakkaniyet indirimi yapar ve TÜFE değişimini de dikkate alarak yeni bedeli tespit eder.
Kira artışını kabul etmemek tahliye sebebi midir?
Hayır. Kiracının artış talebini kabul etmemesi tek başına tahliye sebebi değildir; bu durumda yapılabilecek olan kira tespit davası açmaktır. Ancak kiracı mevcut veya mahkemece belirlenen kira bedelini ödemezse temerrüt hükümleri gündeme gelebilir. Tahliye sebepleri ve bunlara bağlı süreler için kiracı nasıl tahliye edilir yazımıza bakabilirsiniz.
Hangi belgeleri hazırlamalısınız?
Kira bedeline ilişkin bir uyuşmazlıkta aşağıdaki belgeler önem taşır:
- Kira sözleşmesi ve varsa sonradan yapılan ek sözleşmeler
- Kira ödemelerini gösteren banka kayıtları
- Noter aracılığıyla gönderilen artış bildirimi ve tebliğ şerhi
- Aynı bölgedeki benzer taşınmazlara ait emsal kira sözleşmeleri veya ilanları
- Tapu kaydı ve taşınmazın özelliklerini gösteren belgeler
- Arabuluculuk son tutanağı
Kira yılı başlamadan önce
Kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda en sık yapılan hata, otuz günlük sürenin kaçırılmasıdır. Kira yılının başlangıç tarihini, uygulanacak TÜFE oranını ve kira ilişkisinin beş yılı ne zaman dolduracağını önceden belirlemek, hem kiraya veren hem kiracı için sonraki adımları kolaylaştırır. Dosyanıza özgü değerlendirme için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
